最全“契税法”介绍，2021年9月1号实行

契税是怎么由来的呢，从古到今一直都 存在的。根据历史资料，契税起源于东晋时期的“估税”，相信好多人对于这个来历不是很了解。从东晋时期至今已有1600多年的历史，当时就有规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。而从北宋开宝二年开始就征收印契钱。这是不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。

从此，开始以保障产权为由征收契税。契税就成了一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。

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契税的核算

一：什么情况下要交契税呢？

在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。也就是说这个契税是由买家缴纳的。

注：契税申报的基本单位是不动产单元。根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。

【例1】自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。

二：哪些属于交契税的范围事项呢？

1：土地使用权出让

2：土地使用权转让，包括出售、赠与、互换（注：不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。）

3：房屋买卖、赠与、互换。

其中如果是把土地使用权当成投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，也要征收契税。

三：契税的税率是多少呢？

契税税率为3%-5%，为什么是这个范围呢，那是因为省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

不少人产生了“契税上调”的担忧，税率提高了吗？买房要多缴税吗？契税要怎么收？契税税率一般有，1%、1.5%、2%、3%等，而根据财税〔2016〕23号政策规定，我们购房者在购买房产时涉及的契税税率，具体可分为以下3种情形适用：

第1种、减按1%的税率征收契税对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

第2种、减按1.5%的税率征收契税对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

第3种、减按2%的税率征收契税根据规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。需要说明一下，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

此外，对个人购买家庭第二套住房，北京、上海、广州、深圳地区契税按照3%税率征收。在财税〔2016〕23号文件的基础上，各地区也会出台一些本地区的差别化政策。个人购买只要是不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省规定3%税率征收契税。　

注：《中华人民共和国契税法》和《财税〔2016〕23号》是共同存在的，两份文件并不冲突。

四：契税的计算方式

契税应纳税额*契税税率=应交契税

例子1：某一般纳税人A公司销售其自建的房屋，含税价为328万元，并适用一般计税方法，2019年1月，A公司向纳税人B开具第1张增值税发票，注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元；2021年9月，A公司向纳税人开具第2张发票，注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。则B申报契税的计税依据=100+200=300（万元）。

例子2：自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0；B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）。

例子3：自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件，向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0,不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。

那这个契税应纳税额怎么确定呢？

国家也有相关以下规定的

1：土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，还包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

2：对于土地使用权互换、房屋互换等情况的，就经互换的土地使用权、房屋价格的差额来计税

3：对于土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属的这种行为，以税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。（公允）

五：对于以下情形的可以免契税

1：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；

2：非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

3：承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

4：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

5：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

6：依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

六：契税一般什么时候缴交呢

为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

《公告》延续税法实施前做法，明确契税纳税人依法纳税时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分），并根据具体情形提交下列资料：

（一）纳税人身份证件；

（二）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；

（三）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；

（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

需要说明的是，税务总局发布的《关于契税纳税申报有关问题的公告》（2015年第67号，以下简称67号公告）将继续有效。67号公告规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

注：其他规定

(1) 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

(2) 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

(3) 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、．房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

(4) 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

(5) 公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

(6) 自2011年09月01日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

(7)2013年12月31日，财政部和国家税务总局联合发布《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》。《通知》明确，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

七、房屋拆迁涉及的相关契税优惠有哪些?　　

答：根据城市房屋拆迁管理条例的规定，对于拆迁还房，被拆迁人不补缴产权调换差价款的，可免征契税;如果因超面积还房等因素，应补缴产权调换差价款的，对补缴款的部分，按规定征收税。　

八、单位购买职工宿舍能否享受契税优惠?　　

答：对于普通住房的契税优惠税率，仅限于个人购买，对于单位购买或者单位及个人通过赠与、交换等非购置行为取得普通住房，应统一适用法定税率3%.　

九、房屋继承是否需要缴纳契税?　

答：《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)规定：一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。　

十、房屋产权证增加产权人是否缴纳契税?　　

答：对于因家庭关系，或者其他原因，房屋权属增加或者减少权利人，一般情况下，属于转让或赠与行为，对权属承受人(增加的权利人或剩余权利人)，应按所承受的份额，适用规定的税率征税。婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外。　

十一、发生商品房退房情况的，能否退还缴纳的契税?　　

答：房屋买卖交易撤销，若δ完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还，申请退还人应提供身份证明、原契税完税证，房屋登记部门出具的房屋注销备案登记的证明到当地契税征收窗口办理退税手续。但是若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，已缴税款不予退还。　

注：纳税人申请办理退税应提供资料如下

纳税人依照《契税法》及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，税收缴款书或税收完税证明复印件，并根据不同情形提交相关资料：

（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；

（三）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

（四）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

为进一步简化办税流程和资料，纳税人办理退税时无需提交不动产权属证明材料。收取纳税人退税资料后，税务机关应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。

十二、家庭财产分割是否征税?　

答：家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。家庭财产分割是否征税，应根据具体情况确定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税;对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠与征收契税。　

十三、离婚造成房屋产权变更是否需要缴纳契税?　　

答：夫妻双方共同共有的土地房屋，在婚姻关系存续期间或者离婚时，无论确权到任何一方，属于房产共有权的变动，非产权转移行为，均不征契税。　

十四、将个人房地产投入自己投资的个人独资企业，是否征收契税?　　

答：以自有房地产投入自己投资的个人独资企业，不征收契税。根据《个人独资企业法》的有关规定，个人独资企业属无限责任的企业，企业的财产与投资人的财产不可分割。因此，将房地产投入自己投资的个人独资企业，土地使用权、房屋所有权的权属δ发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，不征收契税。　

十五、将个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下，是否征收契税?　

答：个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下，由于同属于一个投资主体，土地使用权、房屋所有权的权属发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权更名手续时，不征收契税。

注：契税的实施时间为2021年9月1日 开始，而契税法对于房地产目前不会有太大的影响。因为契税法只是把房产的契税写进了法律，但是契税的具体比例并没有太大的改变。而修订后的《契税税源明细表》和契税信息联系单同日启用，《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》所列文件或条款同日废止。