陈冰律师讲财税：契税

　　陈冰律师系河南盛意律师事务所专职律师、中国税务师。曾在税务系统供职多年，历任税务专管员、区税务稽查局副局长等职，熟悉税务管理、税务稽查等系统工作，具有丰富的企业商事、财税、法务、企业税收筹划的工作经验。

　　税收是国家取得财政收入的主要渠道，也是企业，经济实体乃至个人不可避免的义务，因此了解税收知识、预测税收负担、规划经济交易，用好税收优惠政策，防范风险使盈利最大化才是企业甚至参与经济活动的个人必备的知识。

　　本讲介绍契税的基本实务要点

　　中华人民共和国契税暂行条例第一条规定；在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位个个人为契税的纳税人。

　　契税以在我国境内转让土地、房屋权属为征税对象，向承受人征收的财产税。虽然财产转让涉及印花税，而印花税的纳税人是订立财产转让协议、合同的书立人，即合同双方均是纳税人，但是契税仅仅对产权承受人征收，这点是与印花税纳税人确定的最大区别。

　　根据我国现行税收法规规定，契税具体征收范围包括五项；

　　1，国有土地使用权转让；国有土地使用权出让，受让者（权利承受人）应向国家缴纳出让金，然后以缴纳的出让金为计税依据，计算缴纳契税。

　　2，土地使用权的转让；指土地使用者以出售、赠与、交换以及其他方式将土地使用权转移给其他单位或者个人的行为。其要点是发生了权属的转移，但是不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3，房屋买卖；首先是房屋所有者将其房屋出售，由承受着（买房）交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。但是，发生下列特殊情况，视同房屋买卖

　　（1）；以房屋抵债，以实物交换房屋

　　由房屋产权承受人按照房屋现值缴纳契税，房屋现值和房屋余值、房屋原值是不同的，如果现值无正当理由偏低，应当以公允价值作为计税依据。

　　（2）；以房屋作投资、入股。

　　以房屋作价投资或者入股，在办理房屋产权交易和变更产权登记手续的，视为房屋买卖，由承受人计算缴纳契税，注意：以自有房产作股投资本人经营的独资企业免纳契税。

　　举个例子说明：假设陈律师为扩大收入来源，将自有3000平方米房屋一套估价2000万作为投资（入股）某集团公司，陈律师涉及哪些税收？如何计算申报缴纳？依据现行税收法规，陈律师需不需要缴纳契税？答案是不需要缴纳契税! 所应缴纳的契税由承受人（集团公司）按照2000万的计税价格予以计算缴纳。

　　那么陈律师有没有负有纳税义务，有，个人所得税。

　　即；个人以非货币资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入，非货币财产转让收入减除资产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额；

　　假设，陈律师购买此房产花费了1000万元，投资、入股该集团公司花费评估费50万元以及与办理产权转移手续的各项与转让房产有关联的支出50万元，那么陈律师应纳个人年所得税的计税所得额为：2000万元-1000万-50万-50万×适用税率=应纳个人所得税额。

　　经过测算，陈律师觉得还是自己经营要符合心愿，于是，陈律师以2000万的房产作为投资办个独资企业，那么，契税如何征收？答案是免纳契税，原因就是产权人和实际使用人未发生变化，不需要办理变更手续，也无需办理申报契税缴纳手续。

　　（4）；房屋赠与

　　个人无偿赠与不动产行为，但是；法定继承人除外。对受赠人全额征收契税。

　　（5）房屋交换

　　主要有以土地、房屋抵债，以获奖方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　我国现行契税采取比例税率，应纳税额的计算比较简单，其公式表示为；

　　应纳税额=计税依据×税率

　　契税实行3%--5%的幅度税率，实际情况有省级政府在幅度以内决定并报国家税务总局备案，

　　自2010年10余额1日起，对个人购买90平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税