收藏！带您了解契税

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在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。现如今，企业和个人买房已经成为常态，那么买房涉及的契税应该如何缴纳，计税依据如何确定，特殊情形下，是否可以免征或者申请退回缴纳的契税税款，接下来我们首先通过一个案例来分析契税的相关税务处理。

案例：一般纳税人甲公司销售其自建的房屋，含税价为545万元，并且适用一般计税办法，2021年8月，甲公司向乙公司开具1张增值税专用发票，注明的不含税金额为500万元，增值税额为45万元。

契税应该由谁来缴纳，计税依据如何计算，应该缴纳的契税是多少？（假设当地契税税率为3%，不考虑其他优惠条件，单位:万元）

解析：

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，所以乙公司为契税的纳税人；

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2021年第23号）第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税，则申报契税的计税依据=500（万元）；

应缴纳的契税=计税依据×税率=500*3%=15（万元）

契税的征税范围和税率是如何规定的

哪些情形下，可以免征契税有下列情形之一的，免征契税：

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

三、纳税人可以申请契税退税的情形

《契税法》第十二条规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、合同性质凭证被确认无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。《执行口径》第五条第（四）项规定，纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款

的。

政策依据：根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”

四、企业如何通过电子税局网页自行申报契税

办税指引：企业登录电子税局网页-我要办税-税费申报及缴纳-综合申报-财产和行为税合并纳税申报（财产和行为税税源信息报告-契税）

进入申报界面后，点击新增采集信息，采集好税源信息后，点击保存，然后返回到首页勾选采集好的契税税源信息，点击下一步，完成申报并缴款。

需要注意的是，新增采集信息时，如没有发生土地房屋交易行为，或者相关信息未在所在地房产不动产中心登记的，网页无法完成申报，需要带上相关资料到税局窗口或者所在地房产不动产中心查询后再办理申报业务。