井喷！一周30多个政策，天津就差“关键一步”……

态度已经很明确了，“牛夫人”变“小甜甜”。昔日的横眉冷对，也换成了百般呵护。

行政端、金融端，全用上了。

一番操作猛如虎，还出现了破例式救市、反常式救市。

誓要把楼市送回正轨。

实际上，这波周期从4月份就已开始，5月份更彻底，没有利空，全部利好。

截至上周，今年已经出了150多个政策。

这一周更凶猛，多地一连出了30多个政策，包括公积金、降首付、购房补贴、限购放松、取消限售、放开落户，等等。

天津至今已落地5项，即——

卖一买一

静海和蓟州的分区施策

公积金首套认定

首套房贷利率下调65个基点

公积金贷款最高额度上调至80万

全国大宽松周期，汹涌而至。

现在苏州、杭州、南京、东莞等地，已经肉眼可见热起来。

杭州新政发布10天，二手房带看量增加三倍；

东莞久违的刷屏又回来了，部分业主坐地起价；

南京限售松绑后首周，有楼盘4小时火速成交了5套房；

苏州新政首周新房和二手房成交量都翻倍涨……

可能有人会质疑，为什么天津没多大起色呢？

两个原因：

1）疫情反反复复，冲淡了政策威力。

到现在，疫情的坎儿都没有过去。金三没了，银四也没出现，如今连红五月也给搅和了。

河东已经发文售楼处、中介门店，暂停营业。

看房都受限，谈何买房？

2）刚需利好出尽，但对改善的刺激还在路上。

牛市看刚需，熊市看改善。

改善好比一二线城市，是风向标，也是领头羊。

受限于疫情，现在市场只能靠“自己人”。4月份200万以上成交占比已接近四成。市区盘、高端盘成交活跃。

而且改善需求已经积压了五年。

某种程度上，它比刚需更需要刺激。

刚需是刚性需求，早晚都需要买。改善却是可买可不买，关键是“命门”还被按着，想改善也改善不起来。

虽然现在“卖一买一”已出，这是针对改善的利好。

但坦白说，作用力不大。

包括即将落地的“挂一买一”也是一样。

那怎么才能真正刺激改善？

要想激活改善，无非“三条路”：

二手房卖出去。

大多数人改善都是用房换房，二手房卖不掉，首付就凑不齐，也就无法完成改善。

成交数据也看出，600-750万成交金额同比上涨了15-50%。

他们不需要卖一买一，靠自有资金都可完成改善。

反观三四百万，却出现了四成左右的下滑，就是因为二手房卖不出去，需求被限制。

靠个人收入增长。

这一条有点太“天真”。目前的经济大环境并不允许。

据数据显示，4月全国城镇调查失业率已达6.1%，其中16-24岁人口调查失业率已经上升到了18.2%。

很多公司还在裁员、降薪。

基本上，能保住目前水平已经很不错了，还想涨薪？还想靠涨薪买房？不现实。

信贷刺激。

这也是最有效的方法。涉及两个方面，降利率、降首付。

降利率，不太可能。

央行罕见降基点，也是针对的首套，将首套下线拉低到了lpr-20个基点。

二套并没有动，仍是lpr+60个基点。

天津各大银行执行的也是这个水平，这已经是“底线”了。

再降也没多大空间。

即便跟着lpr下调，也属于沾光，最利好的还是首套。

相比之下，降首付更能刺激改善。

在365一项调查中，希望“降低二套首付比例”的呼声最高，占比高达近三成。

的确，首套三成，二套六成，直接多了一倍。

哪怕名下无房、有过贷款记录也要付六成首付，门槛着实有点高。

对于二套，要么直接降首付，要么认房不认贷。

基于“支持刚需和改善性住房需求”，认房不认贷很合理，该政策执行的可能性更高。

南京、郑州等地已经执行，结清贷款且名下无房可认定为首套。

成功先例在前，天津出不会被驳回。

而且天津已经传言，要取消认房认贷，时间点都曝出来了。

大约在6月份左右。

不夸张说，刺激改善就是天津楼市的“临门一脚”。

市场要想真正起势，必须靠改善。

刚需也在看改善行事。

而且政策是越早出越好，否则会起反作用。

很多人已经在等着。