转让个独企业 房屋产权跟着转移了吗？小心被债权人申请执行

为什么个人独资企业办理不动产变更的时候，个人独资企业对不动产不拥有所有权，房产证上的权利人仍然是个人独资企业，该企业及新投资人提出异议诉讼，1、个人独资企业变更投资人的性质问题，企业全部财产的实际所有权人系投资人，荆彰石英矿作为个人独资企业多次变更投资人，但鉴于个人独资企业的财产系投资人所有，投资人的变更必然导致企业名下财产权利的转移，依法不能产生采矿权的物权变动效力。

浪子老师提了一个问题 ：

为什么个人独资企业办理不动产变更的时候，需要同时提交投资者的资料？

小编认为：个人独资企业不具有完全独立的法律人格，所以不能成为所有权人。个人独资企业对不动产不拥有所有权，不动产的所有权属于投资人。个人独资企业的人格是依附于投资者而存在的，它没有独立的人格，皮之不存，毛将焉附，所以需要同时提交投资者的资料。

引出第二个问题：房产证上，权利人＝个人独资企业。并没有投资人的名字，如何体现投资人就是所有权人？当个人独资企业变更投资人的时候，房产证上的权利人仍然是个人独资企业，并没有变化，那需要去办理变更登记吗？

先看一个可类比的案例

1

案情概要

“荆彰石英矿”是一家个人独资企业，刘XX于2009年投资。

2011年该企业取得矿区采矿权，国土资源局显示该矿采矿权许可证登记在“荆彰石英矿”名下（即个人独资企业名下），当时刘XX仍然是企业投资人。

后来，该刘XX转让了该企业，后又经数次转让，工商办理了变更。但是，采矿权一直没向国土资源局办理审批登记手续。

2013年刘XX欠银行借款未还，银行申请法院查封执行该采矿权。该企业及新投资人提出异议诉讼。认为企业已经转让，采矿权也跟着转让，不属于原投资人刘XX。

2

历审情况

一审：判令：准许执行荆彰石英矿采矿权。支持银行。

二审：撤销一审判决。驳回银行的诉讼请求。

最高法再审：撤销二审判决。维持一审判决。支持银行。

3

最高法观点摘录

1、个人独资企业变更投资人的性质问题

个人独资企业不具有独立的法律人格，性质是非法人企业，企业全部财产的实际所有权人系投资人。本案中，荆彰石英矿作为个人独资企业多次变更投资人，并经过工商变更登记。从表面上看，荆彰石英矿名称不变，但鉴于个人独资企业的财产系投资人所有，投资人的变更必然导致企业名下财产权利的转移。

2、采矿权是否发生权利转移的问题

案涉采矿权....系刘XX作为荆彰石英矿投资人于2011年3月8日申请取得，但刘XX将荆彰石英矿全部资产转让...均未依法向该采矿许可证颁发机关——三门峡市国土资源局办理审批登记手续，依法不能产生采矿权的物权变动效力。尽管荆彰石英矿投资人已经过工商登记变更，案涉采矿权依法登记在荆彰石英矿名下，但采矿权主体并未同时发生变更，权利人依然是刘XX。

4

小编大白话

为了方便理解，小编用大白话翻译一次

个人独资企业名下财产的所有权，是属于投资人的，转让企业，就是转让了企业名下的财产，所以企业名下的财产权利转移给新投资人。法院是认同个人独资企业变更了投资者之后，就是投资人卖掉了企业之后，就是卖掉了企业名下的财产。

但是！！！

采矿权是特殊的财产，双方虽然签了转让协议了，合同成立了。还要办登记手续，不办登记，法律上的物权就不变动。采矿权本来属于刘XX，刘XX和新的投资人并没有去国土资源局办登记，所以采矿权的物权没有变动，仍然是刘XX。

很明白了吧？

转让合同成立，财产是转让了，但是法律规定要办手续呀，你不办，法律上的物权就不变化。

插播一下画外音

写到这里，小编忍不住要插几句题外话

一直有很多贴子分别坚持两个观点

1、个人独资企业有相对独立的民事主体资格，有财产权，转让个人独资企业的时候，登记在企业名下的财产，转让后还是登记在企业名下，所以并没有发生财产的转移。

2、关于纳税，登记在个人独资企业名下的不动产，转让企业的时候，产权证并没有发生变化，还是登记在企业名下，所以并没有发生不动产的转让行为，不需要纳税。

坚持这两个观点的，应该认真看看最高法的判决，即上文的观点摘录1：

“个人独资企业不具有独立的法律人格，性质是非法人企业，企业全部财产的实际所有权人系投资人......投资人的变更必然导致企业名下财产权利的转移。”

必然导致企业名下财产权利的转移，不是所谓的仍然登记在企业名下，仍然是企业的财产，所以没有发生转移。

其实小编 一直觉得这是一个很简单的道理，凡事从尊重事实本质，不要玩文字游戏。甲把个独企业转让给了乙，假如里面有房产，本来房产所有权是甲的，现在房产所有权变成是乙的了，乙随时可以过户到自已的名下。这能说产权没有发生变化吗？能说房子没有转移吗？能说不交税吗？

还说要跟转让股权，转让公司来类比，公司是法人，公司的房产所有权是属于公司的，不是属于投资人的，公司的房子可不能转移给投资人。这怎么能类比呢？

详见

[税务争议] 个人转让房地产不征税筹划？个人独资企业更换投资者不征增值税+土增税?。

个人独资企业名下的不动产属于谁

回归正题

不动产登记在个人独资企业名下，产权证上的权利人写的是企业的名字

那么，不动产属于企业所有吗？

相信看到这里，大家都明白了。不！

不动产的所有权属于投资者，《民法通则》指出：财产所有人按照法律对自己的财产拥有使用 、处分、占有等合法权益。包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。所有权意味着人对物最充分、最完全的支配，是最完整的物权形式。虽然不动产登记在企业的名下，企业可以使用、经营、收益、甚至处置该不动产，但是这些行为，都是在投资者的同意下进行的。企业对不动产所行使的权利，是由投资者人所拥有的物权的衍生出来的，不是企业独立拥有的。

登记在个人独资企业名下的不动产，物权仍然属于投资人。

《个人独资企业法〉

第五条国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益。

第十七条个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。

PS：关于第五条，有观点认为，法律规定保护个人独资企业的财产，说明法律认可个人独资企业财产属于个人独资企业，这是误解吧。国家当然会保护企业的财产呀，国家保护所有公民的合法财产。但这不意味着，个人独资企业的财产就可以独立于投资人了。

而且特意用第十七条说明，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，在个人独资企业的法律里面规定其财产的所有权属于投资人，这还不够明白吗。不动产的所有权总不能又属于个独企业，又属于投资人吧。

转让个人独资企业后需要办理不动产登记吗

类比前面最高法的案例，相信大家也有答案了

不动产的权利跟采矿权的权利，相似之处是什么？

采矿权是登记在企业名下的，不动产是登记在企业名下的

采矿权属于投资人，不动产也属于投资人

采矿权的转移需要登记才生效，不动产的转移也需要登记生效

物权法

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产物权的转让，未经登记的，不发生效力。

就象案例中的采矿权一样，个人独资企业转让，签订了转让合同。企业名下的财产发生了转移。

但是！！！

不动产是特殊的财产，双方虽然签了转让协议了，合同成立了。还要办登记手续，不办登记，法律上的物权就不变动。不动产本来属于原投资人，不去自然资源局办登记，不动产的物权就没有变动，仍然属于原投资者。

如果此时，也象案例中的原投资人一样，发生了债务纠纷，债权人估计也可以申请法院执行该不动产

。不能执行条件：已全款支付+已经占有不动产

同时，办理登记的时候，应该就要作为不动产转让处理，要求提供完税证明。

其实这点也很好理解，既然卖个人独资企业就是卖财产，那房子卖了，当然要去登记。相信绝大多人都知道买卖房屋需要去办不动产登记过户。

不动产登记部门了解个人独资企业的特殊性吗

讨论到这里，又带出了新的问题：那要怎样登记投资人变化呢？

不动产登记部门有意识到个人独资企业的特殊性吗？

是否意识到不动产真正的所有权人是投资者呢？

产权证的权利人是企业的名字，那投资人的名字在哪里呢？

产权证是没有投资人的名字！

不动产登记簿上面有吗？

我们下载了不动产登记簿的参考格式，也没能看出投资人应该登记在哪里？

有没有可能，产权证上没有投资人，不动产登记簿上面也没有投资人？（是登记在其他权利状况中或者附记中吗？）

有没有可能，不动产登记制度没有领会非法人组织的特殊性，登记要素设计还不是太科学呢？

如果是这样，咱们前面的讨论，就变成没有意义了

PS：案例中采矿权的证书也是个人独资企业的，又是登记投资人的呢？