郑州建材市场外迁 转型升级成必然趋势

郑州市发布《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》，郑州市公布了《2013年中心城区市场外迁工作方案》（以下简称《方案》），明确2013年度郑州市中心城区市场外迁计划，3月前完成市场摸底调研、成立组织机构并开始启动外迁工作，郑州市今年要启动或完成外迁的市场中。市场外迁的原因在于城市发展的整体规划，郑州建材市场的升级和转型是必然的趋势”根据《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》“

2012年6月14日，郑州市发布《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》，提出要将郑州市三环以内的177家批发市场全部外迁，引起了全社会的广泛关注，各大媒体也对此进行了大量报道，炒得沸沸扬扬，“批发市场外迁”成为郑州市2012年度的热点话题之一。

春节刚过，这一话题再度吸引了公众的眼球。近日，郑州市公布了《2013年中心城区市场外迁工作方案》（以下简称《方案》），明确2013年度郑州市中心城区市场外迁计划，完成50家市场外迁任务，启动30家市场外迁计划。并列出了严格的日程表，3月前完成市场摸底调研、成立组织机构并开始启动外迁工作；9月前完成市场外迁宣传动员，12月底前完成市场外迁并做好善后工作。

郑州市今年要启动或完成外迁的市场中，有相当一部分是建材家居批发市场。近日，记者就这一问题进行了深入调查。

18家建材市场今年“搬家”

《方案》显示，今年计划完成外迁的50家市场共分七大类，其中，建材类市场18家，农副产品及食品类市场11家，纺织服装类市场3家，箱包鞋业类市场4家，五金钢材类市场4家，汽车及电动车市场3家，小商品及其他类市场7家。

这18家建材类市场，包括在郑州非常知名的东建材以及西建材、百姓广场、鑫兴建材城、郑州南三环水暖洁具批发中心、天欣建材城、五洲精品陶瓷城等，可以说涵盖了目前郑州现有的主要建材市场。

郑州建材批发市场外迁已箭在弦上，市场外迁的原因在于城市发展的整体规划，也在于建材市场本身存在的问题和瓶颈。2003年前后，由于郑州房地产的急剧升温，建材市场投资、建设热潮，似乎成了郑州东、西、南、北各方和老市区比赛发展速度的标志和投资者掘财进宝的机会，于是诸多规模档次不同的建材市场一哄而起。“业态混乱、缺乏规划、交通堵塞，不安全因素层出不穷。”在一窝蜂的跟进中，郑州建材市场的弊端也逐步显现。

“郑州市建材市场的现状是多、散、乱，这样会破坏整个行业的利益。”河南省营销协会的一位专家说。他认为，盲目扩张会带来三个弊端：第一是市场规模分散以后，自身的影响力和辐射力都会缩小，这样做的后果是建材行业失去了龙头，也就无所谓龙头的作用了。以前东建材可以辐射到全省甚至外省，但是现在已经明显缩小。第二是造成资源浪费，商家流失。为了吸引大品牌进来，各个市场都使出了浑身解数，商户流动频繁，不知该如何选择。商户不稳定，形成恶性循环后，外地的市场就会趁机过来招商。第三是僧多粥少，争夺激烈，最后会导致一窝蜂上，一窝蜂死。

“目前，郑州建材市场正在重新洗牌。区域分布的重要性越来越突出，经营场所的形态不得不升级换代，外地大资本、大品牌正大规模地跻身中原，市场细分已经显现，本地一些传统的建材批发市场正面临一场前所未有的挑战。”郑州建材业内资深人士如是说。

“消费多元化带来的业态多元化，由单纯的价格优势向管理、售后服务等多方位优势转变，这是一种客观市场形势，而这直接打破了批发市场妄图称霸天下的格局。”该人士分析认为，郑州建材市场的升级和转型是必然的趋势。

华南城成主要承接地

根据《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》，围绕批发市场外迁，郑州将规划打造54平方公里的“一区两翼”，集中布局十大市场集聚区的批发市场分布局。“一区”即交易批发市场综合集聚区，就是以华南城项目开发为核心，主要布局建材、食品、药品、服装、钢材等生活消费品市场和工业生产资料市场。十大市场集聚区之一就是在新郑市龙湖镇规划1.5万亩，作为建材批发市场外迁的主要承接地，打造全国最大的建材市场集聚区。

在郑州市首次公布的七个市场入驻地中，明确提出：建材、五金机电、食品以及其他类市场进驻华南城。郑州华南城规划总占地面积1.5万亩，总投资650亿元，建材市场体量82.5万平方米。据了解，目前郑州华南城一期的招商工作已经全面启动。

郑州华南城招商负责人透露，“我们已经与多家准备搬迁的建材市场进行了深入接触，应该说是非常顺利，比如东建材、鑫兴建材城、郑州南三环水暖洁具批发中心、香江家居以及五洲精品陶瓷城等，谈得都差不多了，市场内的品牌商家已经基本确定要迁往华南城。”

业内人士分析认为，建材市场投资商的眼光定位决定了市场的命运，市场的规划与管理是建材市场品牌化建设的根本，市场的营销是建设品牌化建材市场的必备手段，市场的可持续发展与创新是市场品牌化建设的动力。只有具有核心竞争力，品牌化建设才能水到渠成。

“以后的大型批发建材市场要发挥四个作用：功能展示、物流配送、中转站和价格形成中心。”一业内人士说。

“要打造郑州具有核心竞争力专业建材市场，一定要让商户看到这个市场的将来会是什么样子。”据该负责人介绍，郑州华南城除了为商户提供上述四大功能外，还将为商户提供大量的仓储配套、生活配套，以及综合物业管理、电子商务平台等，可以说一站式彻底解决商户的后顾之忧。

同时，华南城项目负责人表示，“与郑州建材市场大多数建材市场不同，郑州华南城每一个商铺都有独立的房产证，让商户从此真正做到自主经营。”

质疑声层出不穷

虽然《方案》已经发布多日，但是建材市场商户们焦虑又忐忑不安，搬往何方？何时搬迁？现在都是还未知数。

在郑州市东建材市场办，一个上午十几拨商户来询问市场搬迁事宜，市场办工作人员表示，作为市场方目前尚未通过官方渠道获知市场外迁细节。

类似的疑问，还在不同的市场存在。虽然这次公布的外迁名单中没有凤凰城，一听说市区内的建材市场要外迁，让不少商户警惕起来。商户董女士很着急，她在市场里有3家店，已经形成了生产、批发、零售一条龙产业线，如果市场被拆迁，就意味着几十名工人不能继续开工，客户订单无法续接。

郑州市金水区外迁办一名王姓工作人员解释说，金水区今年需要外迁的市场有18家，东建材作为行业龙头是这次外迁重点市场。如果东建材搬迁顺利，可能会在2014年开始凤凰城外迁。如果东建材外迁不顺，凤凰城外迁可能会推迟到2015年。

建材商铺业主李女士很纠结，如果市场要外迁，“断档”期给商户、业主、市场造成的损失，又该谁来补偿？在她看来，郑州市场外迁似乎是着急了点，突然间就通知外迁，没怎么准备，就随着大家搬了出去。

郑州市民白女士更纠结，去年她以均价每平方米一万元的价格在天欣建材城买了商铺。眼看着6栋楼的市场已经建起了3栋，可她发现郑州市公布的外迁市场中就有天欣建材城，她不明白，怎么市场还没建成就要外迁了？

不过令商户更为担心的是，政府许诺的十个外迁地产业集聚区，目前还没有一个建成。建材市场主要承接地市场华南城2013年底才有望建成一期工程。

有专业人士表示，建材市场外迁大的方向是好的，不仅有利于市场统一规划建设运行，提升运营效率，还能改善城市形象，缓解交通压力，而且拆迁后土地也可实现增值。

但他认为，政府应该及时发布消息，让外迁市场商户、业主做好准备，毕竟市场外迁不是个小事，涉及方方面面的问题，比如迁到哪里去？商户经营如何展开？他认为市场外迁，迁只是第一步，要既能迁得走，也要稳得住，还能挣到钱，这才是真正实现了外迁。

加速建材市场转型升级

近年来，由于巨大的客流、车流、物流和相对较为落后、拥挤的经营业态，位于市区中心地段的建材批发市场给城市面貌和交通带来了不小的负面影响，也蕴藏着较大的安全隐患和风险。“如今，出城名单已定，随着有序的出城建新，意味着未来数千亿财富的流向将会发生大挪移，将为郑州带来巨大的财富机遇，无论是对于商家、投资客，抑或是整个城市而言，将起到非凡的影响力。”有专家这样表示。

还有专家直言，此次搬迁将有利于建材市场资源的整合，促进建材市场的转型升级，也是郑州建材市场加快发展的一个机遇。

“郑州华南城建材交易中心实行的是统一规划、统一管理、统一经营、统一宣传、统一推广，此外还会为商户提供从仓储到物流、从物业到日常生活、从会展到住宿等全方位的配套，为大家打造一个一站式的服务平台，全面推动郑州建材市场升级。”华南城项目负责人表示。

一位业内人士说，一个批发市场产业群可辐射周围3公里到5公里区域，它建成后，就要有住宅、学校、医院以及一系列生活配套设施。“从长远来看，市场外迁是城市框架拉大、城市发展的‘必经之痛’。”

有投资专家预言，城市发展是一个不断更新的过程，在这个过程中落后的产业要通过转型而获得提升，建材市场会通过外迁而退出中心城区，这给资本创造了增值的机遇。新批发市场的兴建，必将在郑州掀起新一轮投资狂潮，如华南城、金马凯旋家具CBD这样的市场承接地将越来越受到资本的青睐。

特别是在住宅地产遭遇严厉调控，投资、投机被抑制的当下，具有稳定投资回报的商业地产无疑将成为以后楼市投资的主力，也必将促进郑州及其周边地区的城市化建设，进而带动整个河南省的城市化进程。（记者 崔学锋）